Blog

 

Planirate da kupite nekretninu ali ste nesigurni kako da to savršeno uradite i postanete isključivi vlasnik 1/1. Odlično vas razumemo, po pravilu, u pitanju su poslednje pare kojima pokušavate da osigurate egzistenciju i obezbedite krov nad glavom. Saznajte koji je najjednostavniji put da izbegnete sve zamke koje sa sobom nose ovakve transakcije. Advokat za nekretnine vas vodi kroz postupak kupovine nekretnine od početka do kraja.

PRVI KORAK – IZBOR NEKRETNINE I PROVERA DOKUMENTACIJE

Pre svega ostalog, potrebno je da odaberete nekretninu koja odgovara vašim željama i finansijskim mogućnostima. Pretragu nekretnina možete da vršite sami, pregledajući razne oglase preko interneta ili posredstvom agencije za nekretnine, što će vas više koštati. Nakon što odaberete nekretninu potrebno je da pregledate dokumentaciju i utvrdite da li su “papiri čisti”. Akcenat naročito treba staviti na dve stvari. Prvo, da li je nekretnina uknjižena u listu nepokretnosti nadležnog Katastra nepokretnosti, kao I da li je uknjižena na potencijalnog prodavca. Drugo, potrebno je provereriti da li na nekretnini postoje neki tereti poput hipoteke.

Proveru dokumentacije treba poveriti osobi koja je advokat za nekretnine, jer ćete tada biti sigurni da se neće potkrasti nijedna greška, koja u ovim transakcijama može da ima dalekosežne posledice. Ova provera se vrši tako što se traži izvod iz lista nepokretnosti za izabranu nekretninu od strane filijale Katastra nepokretnosti na čijoj teritoriji se ista nalazi. Važna napomena – ako planirate da nekretninu finansirate iz bankarskog kredita ista mora biti uknjižena. Dakle, za kupovinu neuknjižene nekretnine ne možete dobiti kredit banke.

KORAK DRUGI – ZAKLJUČENJE KUPOPRODAJNOG UGOVORA

Kada smo proverili dokumentaciju, i zaključili da su “papiri čisti” prelazimo na narednu fazu naše transakcije – sastavljanje i zaključenje kupoprodajnog ugovora. Promet nekretnina se vrši posredstvom ugovora o prodaji nekretnine odnosno kupoprodajnog ugovora, kako ga češće zovemo. Kupoprodajni ugovor je strogo formalan i zaključuje se u pisanoj formi. Zbog složenosti i striktno određenih elemenata koje mora da sadrži, najbolje je sastavljanje ovog ugovora poveriti nekome ko je advokat za nekretnine. Kao dva najbitnija elementa ovog ugovora javljaju se predmet (nekretnina) i kupoprodajna cena.

U nekim situacijama, kada nisu u mogućnosti da zaključe ugovor o kupoprodaji , stranke zaključuju predugovor. Ovo je najčešće slučaj kada potencijalni kupac nema dovoljno sredstava u datom momentu ali očekuje priliv istih, ili pak kada je nepokretnost opterećena hipotekom čije se brisanje očekuje u skorijoj budućnosti. Prilikom zaključenja predugovora kupac, po pravilu, plaća odrećeni novčani iznos u vidu kapare, kao garanciju da je zaista zainteresovan za kupovinu nekretnine. Osnovna pravna posledica zaključenja predugovora je nastanak obaveze da stranke nakon isteka određenog vremena pristupe zaključenju glavnog (kupoprodajnog) ugovora.

Ugovor o kupoprodaji, kao i predugovor se zaključuju pred Javnim beležnikom u formi solemnizovane isprave. Overa (solemnizacija) kupoprodajnog ugovora se vrši pred Javnim beležnikom na čijoj teritoriji se nalazi nekretnina. Činu potpisivanja i overe ugovora moraju prisustvovati kupac i prodavac, a Javni beležnik će ih upozoriti na sve relevantne pravne posledice ugovora. Solemnizacija ugovora se naplaćuje, a cena zavisi od vrednosti nekretnine.

KORAK TREĆI – UKNJIŽBA PRAVA SVOJINE

U našem pravu, da bi kupac stekao pravo svojine na nekretnini pored zaključenog ugovora o kupoprodaji neophodno je izvršiti uknjižbu prava svojine u nadležnoj filijali Katastra nepokretnosti. Zahtev za uknjižbu podnosi kupac, a ovo može učiniti i njegov advokat na osnovu izdatog punomoćja. Uz zahtev je potrebno priložiti: 1) original kupoprodajnog ugovora 2) clausulu intabulandi – ovlašćenje prodavca da se kupac može bez njegovog daljeg učešća i pristanka uknjižiti kao vlasnik (po pravilu odredba u kupoprodajnom ugovoru) 3) fotokopija lične karte kupca 4) dokaz o plaćenim taksama (republička administrativna taksa + taksa za uknjižbu = oko 7.000,oo dinara).

O uknjižbi prava svojine se odlučuje u formi rešenja, pri čemu je rok za odlučivanje 15 radnih dana od momenta podnošenja zahteva. Donošenjem rešenja kojim se dozvoljava upis prava svojine na predmetnoj nekretnini čitav ovaj proces biva uspešno završen.

I ZA KRAJ – PLAĆANJE POREZA NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA

Nakon selemnizacije (overe) ugovora o kupoprodaji nekretnine kod Javnog beležnka, za prodavca nastaje obaveza da podnese poresku prijavu radi plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava nadležnoj filijali Poreske uprave. Iako je po zakonu, obveznik plaćanja ovog poreza prodavac, strane ugovornice se mogu sporazumeti da plaćanje ovog poreza pada na teret kupca. Međutim, ako se kupuje nova nekretnina direktno od investitora tada se na takav promet plaća PDV, što isključuje obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Takođe, ako kupac kupuje prvu nekretninu, prodavac se može osloboditi plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Prodavac je dužan da poresku prijavu radi plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava podnese u roku od 30 dana od dana solemnizacije (overe) ugovora kod Javnog beležnika. Ako je, po ugovoru, obveznik plaćanja ovog poreza kupac onda on može podneti poresku prijavu u ime i za račun prodavca, pri čemu mora imati overeno punomoćje za tu radnju. Osnovica za plaćanje poreza predstavlja ugovorena kupoprodajna cena, dok je poreska stopa 2,5%. Poreska uprava u roku od 60 dana donosi rešenje kojim se razrezuje (utvrđuje) visina poreza.

Kao što vidite, proces kupovine nekretnine je složen i formalan, pa je najbolje potražiti stručnu pomoć osobe koja je advokat za nekretnine i ugovore i ništa ne prepuštati slučaju.